Dlaczego ceny gruntów rolnych tak bardzo różnią się w zależności od lokalizacji? Na wartość ziemi wpływa nie tylko jakość gleby, ale również dostęp do infrastruktury, wielkość działki, jej położenie oraz możliwości wykorzystania. 

Poniżej prezentujemy przedruk artykułu autorstwa Kamila Romaniak,  Centrum Doradztwa Rolniczego w Brwinowie Oddział w Poznaniu, który wyjaśnia, co kształtuje ceny ziemi rolnej i jakie czynniki decydują o jej atrakcyjności rynkowej.

Tekst został opublikowany w biuletynie HORYZONT CDR 4/2026. 

Polska dysponuje jednym z największych areałów użytków rolnych w Unii Europejskiej. Znaczna część gruntów znajduje się w rękach gospodarstw rodzinnych, które dominują w strukturze polskiego rolnictwa. Od wielu lat postępuje proces koncentracji ziemi. Maleje liczba najmniejszych gospodarstw, natomiast zwiększa się powierzchnia gospodarstw średnich i dużych. Zjawisko to wpływa na utrzymujący się popyt na grunty, szczególnie w regionach o wysokiej kulturze rolnej. Współczesne procesy należy analizować również przez pryzmat postępującej finansjalizacji. Zjawisko to polega na traktowaniu gruntów nie jako warsztatu pracy rolnika służącego do produkcji żywności, lecz jako klasycznej lokaty kapitału (alternatywy dla akcji giełdowych czy złota). Choć początkowo mechanizm ten dotyczył głównie tradycyjnych rynków finansowych, to liberalizacja przepisów oraz kolejne kryzysy gospodarcze zmieniły to podejście. W obliczu niestabilności systemów bankowych i ryzyka utraty wartości pieniądza wolny kapitał skierowano w stronę aktywów trwałych. Ziemia rolna, dzięki swoim unikalnym cechom, takim jak fizyczna niezniszczalność, stała lokalizacja i ograniczona podaż (niepomnażalność), okazała się doskonałą ochroną przed inflacją. Inwestycja w grunty nie tylko skutecznie zabezpiecza wartość oszczędności, ale przynosi też dodatkowe korzyści: od zysków z samej produkcji rolnej, przez zapewnienie bezpieczeństwa żywnościowego, aż po realizację celów proekologicznych (Bankowy Fundusz Gwarancyjny, 2017).

Analiza danych Agencji Restrukturyzacji i Modernizacji Rolnictwa (ARiMR) z lat 2016-2025 wskazuje stabilny wzrost przeciętnego areału w skali całego kraju. W 2016 roku przeciętna powierzchnia użytków rolnych w polskim gospodarstwie wynosiła 10,56 ha. W 2025 roku wartość ta wzrosła do poziomu 11,75 ha. Przekłada się to na wielkościową zmianę o 1,19 ha, co oznacza wyraźny przyrost strukturalny na poziomie 11% w ciągu dekady. Poniższa tabela ukazuje wysokie zróżnicowanie terytorialne pomiędzy Polską Północno-Zachodnią a Południowo-Wschodnią. Największymi gospodarstwami niezmiennie cechuje się województwo zachodniopomorskie, gdzie średnia powierzchnia wzrosła z 30,20 ha w 2016 roku do 34,04 ha w 2025 roku, co stanowi zarazem największą wielkościową zmianę w kraju wynoszącą 3,84 ha. Wysokie wartości odnotowuje się także w województwach warmińsko-mazurskim (24,33 ha) oraz lubuskim (24,07 ha).

Wartość rynkowa oraz produkcyjna gruntów rolnych jest wypadkową wielu czynników, spośród których kluczową rolę od grywa jakość samej ziemi. W polskim ustawodawstwie oraz w powszechnej praktyce obrotu nieruchomościami stosuje się urzędowy system gleboznawczej klasyfikacji, który dzieli grunty orne na dziewięć zasadniczych klas bonitacyjnych. Odzwierciedlają one żyzność gleby, panujące warunki wodne, potencjał produkcyjny oraz łatwość uprawy.

Właściwości te determinują koszty ekonomiczne uprawy i potencjał plonowania. Klasa I (gleby orne najlepsze) oraz Klasa II (gleby orne bardzo dobre) charakteryzują się najwyższą żyznością, zasobnością w składniki odżywcze oraz optymalnym odczynem, przez co stanowią aktywa o charakterze ściśle produkcyjnym. Kolejne podklasy, takie jak IIIa, IIIb, IVa i IVb, reprezentują gleby dobre i średniej jakości, które wykazują już pewne wady fizyczno-chemiczne, podatność na procesy degradacji profilu czy sezonowe podmoknięcia i przesuszenia. Najniższe segmenty klasyfikacji, obejmujące klasy V, VI oraz VIz, to gleby słabe, wysoce wadliwe, płytkie lub skrajnie lekkie, na których tradycyjna produkcja rolnicza staje się wysoce niepewna i nieopłacalna. Współcześnie bonitacja ta odgrywa kluczową rolę rynkową nie tylko z uwagi na podatek rolny, ale również z powodu przepisów prawnych chroniących gleby klas najwyższych (I-IIIb) przed odrolnieniem, co przekierowuje kapitał pozarolniczy (np. inwestycje w farmy fotowoltaiczne czy centra logistyczne) na grunty klas słabszych (Rozporządzenie Rady Ministrów, 2012).

Oprócz samej bonitacji, na wycenę nieruchomości rolnych istotnie wpływają parametry przestrzenne i infrastrukturalne, takie jak wielkość i kształt działki oraz jej bezpośredni dostęp do sieci dróg. Niemniej ważny jest kontekst lokalizacyjny — bliskość rynków zbytu oraz sąsiedztwo dużych, rozwijających się gospodarstw, które naturalnie generują popyt na powiększenie areału w warunkach ograniczonej podaży ziemi przeznaczonej do sprzedaży. Współcześnie coraz większego znaczenia nabierają także czynni ki pozarolnicze. Atrakcyjność gruntu drastycznie rośnie, jeżeli istnieje możliwość jego przekształcenia na cele inwestycyjne. Jednym z najsilniejszych katalizatorów wzrostu cen jest dynamiczny rozwój sektora energetyki odnawialnej. Firmy budujące farmy fotowoltaiczne i wiatrowe wykazują ogromne zainteresowanie gruntami klasy IV i V, szczególnie w regionach o wysokim nasłonecznieniu, takich jak województwo lubelskie czy wielkopolskie.

Analiza rynku gruntów w Polsce wymaga zestawienia proce sów makroekonomicznych z zasobami sektora rolnego. Według danych z 2025 roku użytki rolne stanowią 59,5% ogólnej po wierzchni Polski. W ich skład wchodzą przede wszystkim grunty orne, sady, łąki i pastwiska trwałe (łącznie ok. 94%), a także grunty rolne zabudowane (ok. 3%) (Główny Urząd Statystyczny, 2025). Tak znaczący udział tych gruntów w strukturze geodezyjnej kraju sprawia, że popyt inwestycyjny oraz produkcyjny silnie oddziałuje na dynamikę cen w poszczególnych regionach. Ta struktura i powiązana z nią specyfika lokalna bezpośrednio przekładają się na dysproporcje cenowe widoczne na mapie średnich cen gruntów w I półroczu 2025 roku.

Dane przedstawione na mapie - otwórz (str. 6) pokazują wyraźny podział kraju na obszary o zróżnicowanym poziomie cen, co wynika przede wszystkim z lokalnych warunków rolniczych. Najwyższe stawki, przekraczające 70 tys. zł za hektar, występują w województwach centralnych oraz północno-wschodnich. Zdecydowanie najdroższa ziemia jest w województwie wielkopolskim (97 394 zł/ha) oraz kujawsko-pomorskim (82 704 zł/ha).

Z kolei w województwach zachodnich oraz południowo-wschod nich obserwujemy wyraźną korektę cen w dół. W regionach takich jak zachodniopomorskie (43 600 zł/ha) czy lubuskie (45 503 zł/ha), notowane stawki są niemal dwukrotnie niższe niż w Wielkopolsce czy na Kujawach. Tak znacząca różnica między skrajnymi notowaniami potwierdza złożony charakter rynku, w którym o wartości ziemi decyduje nie tylko jej fizyczne przeznaczenie, ale również regionalna specyfika gospodarowania. Dane na wykresie pokazują, zmianę cen gruntów rolnych między I półroczem 2024 a I półroczem 2025 roku. W większości województw widoczny jest wyraźny wzrost stawek. Największe skoki cenowe odnotowano w regionach o wyższym pozimie cen (kujawsko-pomorskie, łódzkie oraz podlaskie). Istnieją jednak wyjątki od tej reguły. W województwach opolskim oraz warmińsko-mazurskim ceny utrzymały się na niemal identycznym poziomie co rok wcześniej, wykazując minimalne wahania.

Mimo tych zmian, ogólny układ sił na rynku pozostał bez zmian. Województwo wielkopolskie utrzymało pozycję zdecydowane go lidera, natomiast zachodniopomorskie – mimo wyraźnego wzrostu ceny z poziomu około 36 tys. zł do ponad 43 tys. zł za hektar – wciąż pozostaje najtańszym regionem w kraju. Pokazuje to, że choć ogólny trend rynkowy jest wzrostowy, to głębokie różnice między poszczególnymi województwami mają charakter stały.

Rynek gruntów rolnych w Polsce w latach 2016-2025 charakteryzował się wyraźnym trendem wzrostowym zarówno w ujęciu strukturalnym (wzrost średniego areału gospodarstwa w kraju o ponad 11%), jak i cenowym. Analiza wykazała silne dysproporcje regionalne w kraju. Przejawiają się one występowaniem wielkoobszarowych gospodarstw na północnym zachodzie (zachodniopomorskie - 34,04 ha) przy relatywnie niskiej cenie ziemi oraz rozdrobnionych struktur w Polsce południowo-wschodniej (Małopolska - 4,40 ha). Odwrotną korelację obserwujemy w przypadku cen - to regiony o silnej presji popytowej rolników (Wielkopolska, Kujawy) dyktują najwyższe stawki rynkowe, zbliżające się do bariery 100 tys. zł za hektar. Współczesna ziemia rolna w Polsce przestała być wyłącznie tradycyjnym czynnikiem produkcji rolniczej, stając się pełnoprawnym i wysoce pożądanym aktywem kapitałowym.

Kamil Romaniak, CDR w Brwinowie Oddział w Poznaniu

Źródło: Horyzont CDR Oddział w Poznaniu, wydanie 4/2026